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Le métier de Géomètre , c'est quoi?

Les services qu'un géomètre peut vous apporté

Mesurages & Topographie

Mesurage de terrain

Mesurage de bâtiments

Lotissement

Bornage

Division d'immeuble

Plan joint à l'acte (pré-cadastration)

Consultance Gestion Patrimoniale et Immobilère


MESURAGE ET TOPOGRAPHIE


Né de la nécessité de l’identification foncière, la profession de Géomètre-Expert est une des plus anciennes. Les outils à sa disposition ont toujours évolué.

Actuellement, les techniques les plus avancées permettent une modélisation complète en 3D des bâtiments ou voiries dans tous leurs détails.

Mesurage de terrain


MESURAGES TOPOGRAPHIQUES


Il s’agit de tous les relevés altimétriques et planimétriques par lesquels la situation existante détaillée est reportée sur plan.

On y relève tous les éléments naturels, les voiries, équipements apparents des bâtiments existants sur le terrain, la végétation notamment les arbres avec éventuellement leur essence et leurs dimensions. Ces mesurages serviront à l’élaboration de projets par les ingénieurs, urbanistes, architectes, architectes d’intérieur, architectes de jardin.

Les points ainsi déterminés seront inscrits soit en coordonnées locales soit dans le système de coordonnées Lambert par GNSS (Positionnement par satellite) et réseau altimétrique local ou IGN (Institut Géographique National) permettant de reconstituer les limites déterminées, même en cas de disparition des repères.


MESURAGES À PORTÉE JURIDIQUE

Ces mesurages sont obligatoires en cas de division ou d’échange, souhaitables en cas de vente ou d’achat. Les mesurages doivent être effectués par un Géomètre-Expert assermenté (+ lien). Les Géomètre-Experts dressent un plan qui sera joint à l’acte notarié. S’il n’y a pas de mutation cadastrale occasionnée par une division, il est néanmoins souhaitable de dresser le plan de la propriété. De cette manière, les limites et la superficie dubien sont déterminées.

Le plan sera référencé dans la documentation patrimoniale (pré-cadastré + lien)



MESURAGE DE TERRAIN







GESTION PATRIMONIALE ET IMMOBILIERE


Régisseurs


La gestion d’un patrimoine immobilier peut s’avérer lourde face à notre arsenal législatif voire même impossible en cas d’incapacité physique ( maladie, départ à l’étranger ou préparation de succession)

Faire appel à un Géomètre-Expert , c’est avoir la certitude d’établir une relation avec un professionnel de l’immobilier capable de représenter le propriétaire au travers d’un mandat clair dans de multiples circonstances comme :

conclure un bail et les suites à y donner en prévoyant la constitution de la garantie, l’état

des lieux d’entrée ou de sortie en fin de contrat , les indexations , les rappels de

paiement , et la récupération des charges ainsi que couvrir les risques de l’immeuble et en

gérer les sinistres

C’est aussi avoir un interlocuteur qui rend des comptes pour l’encaissement des loyers , les dépenses effectuées et préconise au propriétaire les travaux d’entretien et d’ adaptation pour que son bien s’allie à la stratégie choisie


Prenons quelques exemples pour illustrer notre propos :


La sécurité concernant les chantiers temporaires ou mobiles

Les exigences PEB

La protection contre les risques liés à l’amiante

La gestion des permis d’environnement

La sécurité des ascenseurs

La pollution des sols

Un immeuble représente un investissement qu’il faut tout comme un autre patrimoine pouvoir gérer avec efficacité et faire fructifier


MESURAGE DE BATIMENTS


EN VUE D'UNE EVALUATION D'IMMEUBLE

En général, l’immeuble est totalement mesuré.

Les quotes-parts (anc. «quotités») indivises sont déterminées par le Géomètre-Expert afin de permettre la rédaction de l’acte de base par le notaire.


EN VUE D’UNE RÉNOVATION OU TRANSFORMATION DE L’IMMEUBLE

Habituellement, à la demande de son client, le Géomètre-Expert mesure le bâtiment avec précision en plan, coupe et élévation.

Le mesurage précis des façades vues en élévation, les coupes etles profils des pignons mitoyens sont relevés par mesures «laser» permettant le pointé de cibles inaccessibles.


EN VUE DE CONTRÔLER LA STABILITÉ D’UN EDIFICE

Missions de contrôle de stabilité des bâtiments

Dans le cadre d’une vérification de mouvement d’un bâtiment dans les 3 dimensions, plusieurs techniques sont à disposition du Géomètre-Expert. Ci-dessous, une liste non- exhaustive.

⁃ L’utilisation de fissuromètres

Les fissuromètres, judicieusement placés, doivent être relevés périodiquement.

Les valeurs sont ensuite indiquées dans un tableau comparatif.

⁃ L’utilisation de points de référence

Des points de référence (cibles, angles de bâtiments, clous d’arpentage,…) disposés en adéquation avec les besoins seront relevés périodiquement. Il faut veiller à avoir une base de points extérieurs au chantier qui ne peuvent subir aucun mouvement.

Un tableau comparatif des valeurs sera réalisé.

⁃ L’utilisation de nuages de points

L’objet demandant un contrôle de mouvements sera scanné périodiquement et une comparaison des nuages de points de l’objet sera réalisée.

Cette comparaison mettra en évidence les différences entre les nuages de points.

Lotissement

Il s’agit de la division de parcelles généralement destinée à la création de terrains à bâtir pour le logement ou l’industrie suivant la législation propre à chacune des Régions de Belgique.

Le Géomètre-Expert interviendra pour procéder au relevé de la situation existante, la détermination des niveaux, les recherches urbanistiques, l’étude des éventuelles voiries et leur implantation, les équipements (canalisations d’eau & d’égouttages, réseaux électriques, gaz, téléphoniques, télévisuels,…), la végétation, 7/11/2016les prescriptions urbanistiques des parcelles à lotir, la détermination des lots avec bornage sur place et fourniture d’un procès-verbal de bornage et de mesurage.


Les services qu'un géomètre peut vous apporté

Mesurages & Topographie

Mesurage de terrain

Mesurage de bâtiments

Permis d'Urbanisation

Bornage

Division d'immeuble

Plan joint à l'acte (pré-cadastration)

Evaluation de biens et expertises





BORNAGE


Le Code civil stipule que «Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës…[1]»le Code rural complète cette disposition en précisant que «Le bornage prévu par le Code civil est constaté sur le terrain de la manière et avec les signes extérieurs, convenus entre les parties intéressées et, en outre, par des procès-verbaux et par des plans cotés en double expédition, signés par les parties et dont celles-ci restent en possession pour leur servir de titres…[2]». Le bornage est donc un acte juridique qui permet de reconnaitre la limite séparative entre des propriétés contiguës.

De manière générale, le bornage est effectué sur demande d’une des parties. Chaque partie concernée par la demande de délimitation de terrain peut alors mandater un Géomètre-Expert qui pourra défendre au mieux ses intérêts.

Rappelons que le bornage est une prérogative légale du Géomètre-Expert[3].

Dès que le Géomètre-Expert aura reçu l’ordre de son client d’effectuer la délimitation de la parcelle, il s’acquittera des tâches suivantes:

  • Il vérifiera l’identité des propriétaires
  • Il effectuera des recherches dans les bases de données juridiques probantes, tel que les actes authentiques, atlas des sentiers & chemins vicinaux …
  • Prise de renseignements auprès de Mesures & Évaluations…
  • Atlas des cours d’eau.
  • Plans d’alignements

Ce n’est qu’après avoir eu un aperçu juridique de la parcelle que le mesurage sera effectué. Le Géomètre-Expert est le seul professionnel qui dispose des outils nécessaires et utiles à la bonne réalisation des mesurages.[4]

Ce n’est qu’après ces différentes opérations que les Géomètres-Experts pourront proposer une limite commune aux parties.

Cette opération s’appelle le bornage amiable.

Dans les cas les moins favorables ou les parties ne peuvent s’entendre sur une limite commune, ils auront la possibilité de régler leur litige devant les tribunaux. La procédure sera plus lourde et plus onéreuse. Un Géomètre-Expert sera alors désigné par le Juge pour régler le litige, on parlera alors d’expert judiciaire. Celui-ci appliquera toujours la même méthodologie de travail que celle reprise ci-dessus.

Cette opération s’appelle le bornage judiciaire.

Il faut garder à l’esprit que le bornage est un accord entre parties et que celui-ci doit toujours être guidé par la raison.

[1]Article 646 Code Civil

[2]Article 38-39 Code Rural

[3]Article 3 L. 11 mai 20003 – Loi protégeant le titre et la profession de géomètre-expert.

[4]Renvoi vers la page des outils du géomètre-exper





PERMIS D'URBANISATION et ENVIRONNEMENT


Permis d'urbanisme simplifié

Le géomètre-expert, de par :

– sa formation de base,

– ses connaissances urbanistiques,

sera la personne habilitée à gérer une demande de permis d’urbanisme concernant des travaux dispensés de l’intervention d’un architecte non liés à un problème de stabilité.

Il s’agit par exemple des travaux suivants :

– modification de l’affectation d’un bien ;

– augmentation ou diminution du nombre de logements d’un bien ;

– travaux d’aménagement de grenier en espace habitable (sans ajout d’escalier) ;

– modification de châssis à rue ;

– pose d’enseignes publicitaires ;

– abattage d’arbres à haute tige ;

– modification du relief du sol ;

– …

Le travail pour ce type de dossier consiste généralement à la réalisation des étapes suivantes :

– consulter l’administration compétente afin de connaître les obligations administratives à réaliser en fonction du projet du client;

– mission de reconnaissance, de mesurage et de récolte d’informations sur site permettant notamment d’établir tous les plans nécessaires à la demande tels que le plan d’implantation, les vues en plan des différents niveaux, vues en élévation des façades et pignons et les coupes mettant en évidence la situation existante de l’immeuble et des environs ;

– établir les plans de situation existante et les plans de situation projetée,

– de rédiger les formulaires liées à la demande de permis d’urbanisme portant sur les travaux dispensés d’architecte ;

– consultation du service administratif urbanistique en vue de présenter le projet et récolter leurs commentaires afin d’adapter le cas échéant la demande en fonction ;

– élaboration d’un dossier complet (formulaires, plans, photos,…) à introduire auprès de l’autorité compétente ;

– introduction du dossier en question ;

La mission peut également inclure l’introduction d’une demande d’avis au service des pompiers, nécessaire dans certains cas en fonction du type de travaux envisagés pour compléter le dossier de demande de Permis d’Urbanisme.

La mission pourra également se poursuivre durant la phase de travaux avec un suivi de chantier de la part du Géomètre-Expert, compétent dans le domaine de la construction.

Le Géomètre-Expert pourra, grâce à ses compétences de topographie, aisément réaliser les plans nécessaires et ne trouvera aucune difficulté dans l’accomplissement des formalités administratives.


Permis d'environnement


Le géomètre-expert, de par :

– sa formation de base,

– ses connaissances techniques et environnementales,

sera la personne habilitée à gérer un dossier administratif et technique lié au démarrage ou à la poursuite d’une activité ayant un impact environnemental.

Ces activités sont appelées des installations classées et sont répertoriées selon leur nature et l’importance du danger ou des perturbations qu’elles représentent.

Dans le secteur résidentiel, les plus classiques sont p.e. :

– utilisation de parkings (intérieurs ou extérieurs) ;

– installation de chaudières ;

– présence de citernes enfouies ou non contenant du mazout ;

– installation de systèmes de conditionnement d’air ;

Le travail pour ce type de dossier consiste généralement à la réalisation des étapes suivantes :

– prise en main du dossier par une consultation du client privé ou du syndic d’immeuble dans lequel se trouve l’installation classée ;

– consultation du service administratif environnemental (communal ou régional) en vue de récolter les informations utiles à la constitution du dossier ;

– mission de reconnaissance et de récolte d’information sur site si l’activité existe permettant notamment :

o d’établir un plan d’implantation et des plans de la situation des niveaux de l’immeuble dans lesquels se trouvent l’activité à risque ;

o de rédiger les formulaires liées à la demande d’exploitation des installations classées (demande de permis d’environnement ou renouvellement de permis d’environnement p.e.) ;

– élaboration d’un dossier complet (formulaires, plans, photos, annexes techniques détaillant les installations…) à introduire à l’autorité compétente (communale ou régionale) ;

– introduction du dossier en question ;

La mission peut également inclure l’introduction d’une demande d’avis au service des pompiers, nécessaire dans certains cas en fonction du type d’installations classées pour compléter le dossier de demande de Permis d’Environnement.

Dans certains cas, la mission pourra se poursuivre par la gestion de la phase de reconnaissance de l’état des sols. Cette mission consistera à :

– réceptionner la demande de reconnaissance de l’état des sols émise par le service environnemental ;

– récolter des devis par des organismes agréés pour la réalisation de la reconnaissance ;

– conseiller le client sur le choix de l’organisme ;

– suivre le chantier de reconnaissance pour le compte du client et fournir toutes les informationsutiles à l’organisme ;

Le Géomètre-Expert pourra, grâce à ses compétences, aisément réaliser les plans nécessaires et ne trouvera aucune difficulté dans l’accomplissement des formalités administratives

EXPERTISE IMMOBILIERE 


Expertise technique


Pathologie de la construction


Le Géomètre-Expert réalise des expertises techniques dans tous les domaines de la pathologie des constructions : c’est un généraliste qui fera appel à un spécialiste dans un domaine particulier si nécessaire.

Il peut notamment rechercher les causes de problèmes d’humidité (condensation, humidité ascensionnelle, infiltrations, fuites de canalisations, …) et proposer des solutions adaptées. Il est souvent sollicité par les syndics ou gestionnaires d’immeubles pour ce type de problèmes.

Il peut également analyser les différents types de fissurations affectant un immeuble et en rechercher la cause en se faisant assister par un ingénieur si nécessaire.

En tant que généraliste, il est confronté aux autres pathologies du bâtiment, comme par exemple les décollements de carrelages, les problèmes de parquets, les défauts des châssis de fenêtres, …

En tant que professionnel de la construction, il s’intéresse à l’application des normes et à l’interprétation des tolérances admissibles ce qui lui permet de conseiller utilement ses clients pour savoir ce qui est acceptable et ce qui ne l’est pas.

Il complète sa formation en permanence, notamment par des formations continuées, comme les Ateliers de Pathologie de l’UGEB-ULEB.

Réceptions de travaux

Le Géomètre-Expert assiste le Maître d’Ouvrage en tant que conseil technique lors de la réception provisoire, en fin de chantier.

Il examine le bien en détail, conjointement avec l’Architecte du projet et défend les intérêts du Maître d’Ouvrage, tout en lui indiquant les limites des tolérances admissibles.

Son indépendance totale du chantier lui permet de conseiller son client de manière neutre et objective.

Il peut aussi effectuer des visites en cours de chantier pour vérifier certains points importants lors des étapes clés du chantier, par exemple juste avant que les chapes ne soient coulées.

Il peut aussi effectuer une visite de contrôle du bien avant l’écoulement du délai de garantie, pour la réception définitive.

Conseils techniques

Le Géomètre-Expert agit régulièrement comme conseiller technique, notamment lors de procédures judiciaires où il complète le rôle de l’avocat dans le domaine technique, mais aussi de manière amiable.

Son rôle de conseiller technique peut se limiter à effectuer un constat, à proposer des solutions ou, si le problème concerne plusieurs parties, à utiliser ses compétences dans le domaine du règlement amiable des conflits (voir onglet « Médiation, Conciliation et Arbitrage »).

C’est un généraliste de la construction qui connaît les limites de ses compétences et n’hésitera pas à faire appel à un spécialiste si nécessaire (voir « Pathologie de la construction» ci-dessus).

Devis, suivi et réception de travaux

En plus des opérations de réception provisoire dont il est question dans un autre chapitre, le Géomètre-Expert peut être appelé à effectuer une visite d’un chantier à tout moment pour en vérifier la bonne exécution, quelle que soit l’importance du chantier, notamment pour des travaux de rénovation.

Le Géomètre-Expert peut aussi conseiller son client lors de l’analyse de devis, aussi bien sur le plan technique que sur le coût des travaux.

Il peut orienter son client dans le choix des travaux les mieux adaptés tout en vérifiant que le coût annoncé correspond aux prix du marché.

Pour les chantiers ne nécessitant pas l’intervention d’un Architecte, il peut se charger du suivi de chantier pendant toute sa durée.

Constat de malfaçons

Le Géomètre-Expert peut réaliser un constat de malfaçons en cours ou en fin de chantier.

A la demande de son client, il peut, en plus du simple constat, proposer des solutions techniques.

Si le client le désire et si les relations avec l’entrepreneur ne sont pas rompues, il peut établir le constat contradictoirement avec l’entrepreneur et fixer avec lui les modalités de mise en conformité.

Règlement de sinistre

De par sa formation à la fois technique et juridique, le Géomètre-Expert est bien placé pour effectuer les règlements de sinistres pour les compagnies d’assurances.

Cette activité demande également une bonne connaissance des clauses des contrats d’assurances et de leurs applications, raison pour laquelle certains Confrères sont spécialisés dans ce domaine.

L’ Expert mandaté par une compagnie d’assurance doit trouver les causes du sinistre, analyser les responsabilités des différents intervenants, chiffrer le dommage et examiner ce qui est couvert par le contrat.

Il rend son rapport à la compagnie qui prend toujours la décision finale.

Contre-Expertise :

On appelle « Contre-Expert », l’Expert qui défend les intérêts d’un assuré vis-à-vis de sa compagnie d’assurance.

Les contrats d’assurance prévoient généralement que les honoraires du Contre-Expert sont pris en charge, dans une certaine mesure, par la compagnie.

C’est une activité qui demande les mêmes compétences que pour les règlements de sinistres, en particulier une bonne connaissance des contrats d’assurance, et dans laquelle certains confrères sont spécialisés.